中國儲能網(wǎng)訊：近日，某地一小區(qū)物業(yè)發(fā)通告，為加強小區(qū)消防安全管理，所有新能源車輛禁入地下車庫停放。該通知一經(jīng)發(fā)布便引發(fā)廣泛關注。不少購買了新能源汽車的業(yè)主對此非常不解：自己花十余萬元買的車位，每月還要繳納120元管理費，卻被告知車位不能使用。
一石激起千層浪，各種質(zhì)疑聲接踵而至。小區(qū)物業(yè)以新能源汽車存在“電池自燃”風險為由，發(fā)布通告限制業(yè)主權利的行為是否有效？是否涉嫌違法？在小區(qū)消防管理方面，物業(yè)扮演什么樣的角色？……記者就此采訪了北京福茂律師事務所主任時福茂。
他認為，新能源汽車如今已經(jīng)十分普及，國家也在大力推進新能源車產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小區(qū)物業(yè)“一刀切”禁止新能源汽車駛入停放地下車庫的做法，如果沒有合同依據(jù)，單方發(fā)布禁令，是不合理的，超越了自身權限，甚至是違法的。
物業(yè)有權對小區(qū)及業(yè)主實施管理么？
時福茂表示，物業(yè)是居民住宅區(qū)消防安全的直接管理責任人之一。物業(yè)在依法依約履行義務時，也扮演著執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施的角色。根據(jù)民法典第286條，對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
時福茂認為，比如對于高層住宅的消防安全，業(yè)主負有配合義務。應急管理部發(fā)布的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》明確規(guī)定，業(yè)主單位、使用單位應當督促并配合物業(yè)服務企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作。
但是，這是否就意味著物業(yè)可以發(fā)布公告，禁止業(yè)主的新能源汽車駛入停放地下車庫呢？
時福茂表示，必須明確的是，業(yè)主才是小區(qū)的主人。物業(yè)管理，是管理的設施、設備，而不是管理業(yè)主。物業(yè)應擺正自身角色定位，物業(yè)是服務者，其與業(yè)主之間是服務與被服務的關系，而不是管理與被管理的關系。
根據(jù)民法典，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，涉及業(yè)主共同利益的重大事項應由業(yè)主共同決定。
除非業(yè)主在購車位合同、租賃合同或小區(qū)管理規(guī)約中已事先明確禁止新能源車停放，否則物業(yè)單方發(fā)布禁令缺乏依據(jù)。物業(yè)發(fā)布新能源汽車駛入停放禁令，將小區(qū)的安全管理責任轉嫁給業(yè)主，其實是越權行為，侵害了業(yè)主的合法利益，是違法的。
如何兼顧保障消防安全與尊重業(yè)主權利？
時福茂說，實踐中，物業(yè)應依法依約履行責任義務，比較合理的做法是通過科學管理和技術提升來降低風險。比如，由于地下車庫屬于封閉空間，物業(yè)如認為發(fā)生起火難以迅速消除危險，應通過加強對消防設施、設備的檢查、維護和管理達到防患于未然的效果。
同時，物業(yè)應當尊重業(yè)主權利，對于涉及限制業(yè)主權利事項，應進行充分論證討論，避免“一刀切”做法損害業(yè)主合法權益。
